台灣住宅地上權演進

〔記者徐義平/台北報導〕國內第一個地上權豪宅「台北花園」,隨著使用期限僅剩三十幾年,在價值遞減、稅負遞增下,曾傳出單坪最高開價一五○萬元,近年來已下跌到八十萬元左右,幾乎腰斬;相較北市開發商對地上權宅已興趣缺缺,近年來在南台灣找回春天,某開發案規劃逾六百戶,不到一年時間賣到只剩七戶,其中四成是投資收租目的。

不計民間業者自行設定地上權推案,二○○三年由新纖、味王等共同投資興建的「台北花園」,算是台灣首個地上權豪宅,相較信義計畫區其他豪宅案動輒兩百萬元起跳,一度單坪最高開價一五○萬元,但近幾年已跌到八十萬元左右。另二○○六年日勝生依「促參法(前身是獎參條例)」招標開發的「台北車站交九BOT案」而推出地上權住宅「京站」,因使用權不可分割,一度出現銀行不願貸款給住戶,是北部最具代表的兩個地上權宅。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,地上權宅因權利價值逐年減損、建物維護成本逐年增高,且地租隨著公告地價每年調整,較所有權宅地價稅要高逾十倍,不具保值特性,每年支付地租可能就抵減一坪價格,尤其是北市地上權豪宅特別明顯,造成市場接受度大減、開發商興趣缺缺。

但地上權宅近年來在南台灣找到春天。麗盛建設總經理何昭宏指出,大台北地上權宅價格雖是周邊所有權住宅七折,但同樣價位可找屋齡較高的所有權住宅,吸引力自然不足;反觀高雄地上權宅單價一字頭,找不到同樣低總價的所有權住宅可替代,等於創造市場新需求,講白了就是「夠便宜」。

銷售高雄地上權宅的上揚國際團隊總經理施棟瀝指出,當初三民區明仁路推出的地上權住宅案,規劃六○八戶,不到一年賣到剩七戶,四成是投資收租目的;熱賣主因就是便宜,每坪均價十八萬元內,坪數二十四至四十四坪,總價四五○萬至九五○萬元,在高雄想五百萬元內買新房,已很難找;且地上權住宅是周邊房價六折,但租金行情相同,租金收益率比所有權住宅高一截。

黃舒衛認為,大台北後期地上權宅賣不動,主要是持有成本飆高、出租回報偏低、無法保值等三大矛盾,除非是企業自用或可創造穩定租金收益的商用不動產,否則很難受到開發商及消費者青睞。



原文網址: 自由時報
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