編輯: Kate
 
公設比高低到底影響多少呢?我該如何選擇才不會吃虧呢?編編直接通通告訴你,讓你一目了然!
 
公設定義: 內政部營建署解釋為公寓大廈的公共設施即指其共用部分。建物登記謄本中建物面積坪數包括三部分(1)主建物(2)附屬建物(3)共有部分,其中共有部分指的就是一般所謂的公共設施。
 
主要針對建物全體區分所有權人(全體住戶)有共同使用的部分,一起分擔持有。因此在權狀和謄本登記上不會額外切割給個人,則是以持有幾萬分之幾作登記。
公設分類:
  1. 大公: 主要是全體住戶都會使用的空間,像是大廳、管理員室、逃生梯、地下避難室、健身房、娛樂設施、機電房、水箱水塔、空調室等
  2. 小公: 該層樓的特定住戶使用且共同分擔的空間,像是樓梯間、走道、電梯間、門廳等
公設比公式:
 

公設迷思一、舊大樓低公設或是零公設會比較好嗎?
一般人常常誤解老舊住宅為低公設甚至是零公設,事實上是依照土地登記制度而有差別,造公設部分認列不同。
(1)民國76年前登記: 公設部分大都合併於主建物中,建物平面圖無標示公設部分,所以才會有零公設或是低公設的誤解。
(2)民國79年6月至83年10月:公設部分仍和主建物合併登記,但會標示「公設」和「室內」來加以區別。
(3)民國83年10月以後:凡是共用的部分,必須採用「公設登記」,就不可以與主建物混同登記。
 

公設迷思二、大樓有露天花園和戶外泳池,公設比一定也很高!
基本上計算公設比式是以有頂蓋的公共設施才會納入,像是中庭花園、露天泳池等沒有蓋屋頂遮蔽物,屬於法定空地,並不是造成公設比變高的原因。
然而依規定,建商建造時應保留一定比例的法定空地,一般住宅區建蔽率通常約60%,每100坪基地扣除建物的60坪後,剩餘空間為法定空地。


公設迷思三、新大樓公設比都很高,最好不要買。
民國94年開始大樓必須要有雙安全梯等消防法規修正,公設比也會增加。大部分基本公設比率目前都達30%以上。法定基本公設包含逃生梯、消防設備、防空避難室等。
目前一般公共設施合理負擔比,參考各大房網資料探討,五樓以下公設比0~5%、五至七樓5%至12%、八至十二樓12%至20%、十二樓以上20%至28%,至於有開放空間連棟式集合住宅則約30%較為合理。

公設迷思四、沒有買車位,不需要負擔停車空間公設部分!
這部分要看清楚建商在產權登記,假設登記為大公,則車道面積將由全體住戶共同持分;若登記為小公,則可合議決定由有買車位的住戶共同持分。另外也有可能車道會被分攤到車位裡,公設比看似較低。一般大樓坡道平面車位合理坪數大約落在8~12坪左右。
 
以上問題有沒有幫您解惑呢?公設比不代表房價高低或是生活品質,建議還是以實際使用為考量。看屋可以跟建商詢問清楚,以便往後問題產生。